Почему невозможно разбогатеть на инвестициях в недвижимость

Большое количество людей полагают, что инвестиции в недвижимость – это лёгкий и надёжный способ разбогатеть, стать финансово свободным и при этом особо не рисковать.

Существуют даже коучи (наставники, лекторы), которые создают специальные обучающие программы по инвестициям в доходную недвижимость. Очень ярко среди них выделяется Николай Мрочковский, который сам продолжительное время приобретает квартиры, делит их на капсулы и сдаёт приезжим.

Однако стать подлинно финансово независимым на инвестициях в недвижимость невозможно. Я постараюсь объяснить почему у меня возникли подобные соображения.

Высокий порог входа.

Для начала инвестиций в недвижимость недостаточно иметь несколько десятков или сотен тысяч рублей. Вам потребуется хотя бы несколько миллионов, чтобы приобрести первую доходную квартиру или хотя бы использовать эти деньги в качестве первоначального взноса (при покупке в ипотеку).

Первоначальный капитал вы сможете собрать только в том случае, если у вас большой базовый доход. Как минимум, он должен составлять 200 тысяч рублей для Москвы или Питера и 80-90 тысяч для регионов.

Если вы решите дать старт в инвестициях с получения ипотеки, то вам понадобится длительное время работать в белую и показывать высокий уровень дохода. Поскольку подавляющее большинство граждан не имеет высокой и белой зарплаты, то об инвестициях в недвижимость можно сразу же забыть.

Нужно иметь риелторские задатки.

Далеко не каждый объект недвижимости может быть рассмотрен в качестве инвестиционного инструмента. Требуется не только найти объект по заниженной цене, но и заранее просчитать сколько будет стоить его ремонт, содержание и, самое главное, какой будет размер дохода от сдачи его в аренду.

Подобный перечень вопросов разрешить сходу сможет только профессиональный риелтор. Если у вас нет задатков риелтора, то вы можете ошибиться с выбором недвижимости и в итоге потеряете вложенные деньги.

Сложно масштабировать бизнес.

Насколько я помню, у Николая Мрочковского всего 6 доходных объектов недвижимости (могу ошибаться, это не точно), при этом он – большой профессионал и отличный стратег, который знает все нюансы инвестиций в недвижимость и умеет качественно распоряжаться личным временем.

Если человек с улицы захочет приобрести сразу несколько доходных объектов и сделает соответствующие инвестиции, то велика вероятность, что он просто не будет успевать их обслуживать. В результате пустующая недвижимость будет приносить убытки, но никак не доход.

Ситуация усложняется, если вы хотите покупать недвижимость в ипотеку. Моя практика показала, что более двух ипотек одному лицу банки одобряют исключительно редко, даже если заёмщику позволяет доход.

Низкая рентабельность.

«Здесь зарыта собака», как говорят в народе. Рост капитала при инвестициях в недвижимость получается не за счёт дохода от сдачи в аренду, а от возможности получать объекты, вкладывая в них по минимуму, а в идеале ничего.

Это работает следующим образом. Вы покупаете квартиру в ипотеку, делите её на студии-капсулы для увеличения рентабельности и посуточно сдаёте командировочным (или другим приезжим на определённое время гражданам).

Получается, что сдавать посуточно две капсулы кратно выгоднее, чем полноценную однокомнатную квартиру, но на долгосрок. При таком подходе вы сможете погашать ипотеку за счёт квартирантов, а через 10 лет в вашей собственности окажется полноценная квартира, которая к тому времени ещё и подорожает, а значит её можно будет выгодно продать и инвестировать деньги в первоначальный капитал на новые квартиры.

Ключевое в этой истории то, что вам потребуется минимум 10 лет, прежде чем ваш капитал начнёт эффективно работать. За это время можно получать сопоставимый доход, инвестируя в другие, более интересные проекты.

Вывод.

Инвестиции в недвижимость – довольно интересный инструмент, он надёжен и его легко спрогнозировать. Однако говорить о богатстве, тем более о скором, при совершении операций с недвижимостью не стоит. Я считаю, что недвижимость способна неплохо диверсифицировать портфель доходных инструментов, но на большее она не годится, поскольку требует слишком много внимания к себе и высокого уровня профессионализма собственника.

Оцените статью
FinansistMSK.ru
Добавить комментарий